租戶(hù)們也有精彩的社區(qū)活動(dòng)。資料照片

主理人組織的各類(lèi)活動(dòng)。 資料照片

璟灣社區(qū)一角。資料照片

近些年，人才公寓等保障性租賃住房在上海由點(diǎn)及面逐漸鋪開(kāi)，但小區(qū)治理卻遇到尷尬：

住戶(hù)均為租客，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的資格，小區(qū)卻有一系列復(fù)雜的公共事務(wù)有待協(xié)商和溝通。住戶(hù)大多為年輕人，除了基本硬件問(wèn)題找物業(yè)，平日里稍有問(wèn)題或鄰里矛盾，直接撥打“110”“12345”已成習(xí)慣。

為此，黃浦區(qū)璟灣社區(qū)最近試點(diǎn)成立了“住委會(huì)”，協(xié)商出一份“住戶(hù)守則”。其探索的過(guò)程，作為新型居住社區(qū)治理的一種率先實(shí)踐，頗具參考價(jià)值。

三高人才的居住困境

2021年，作為公司合伙人的王博第一次被長(zhǎng)期外派，從北京來(lái)到上海。

公司位于南京東路，他在附近的酒店住了1年。“感受不太好，沒(méi)有生活的味道。且每天不同的人進(jìn)進(jìn)出出，游客多，太繁華，居住沒(méi)有歸屬感?！彼f(shuō)。

去年，得知上海有保障性租賃房項(xiàng)目，他下載了相關(guān)App，開(kāi)始網(wǎng)上選房。最終，他選擇了這樣一套保租房：位于黃浦區(qū)核心地段，離公司近，卻不在商業(yè)區(qū)，房屋品質(zhì)高，入住率也高。有兩點(diǎn)特別打動(dòng)人：新房精裝交付；出門(mén)見(jiàn)地鐵、開(kāi)窗即江景，讓他這個(gè)北京人能充分感受上海的城市風(fēng)貌。為此，每個(gè)月租金定8000元，王博掏得心甘情愿。

這個(gè)小區(qū)，就是西藏南路1699弄的璟灣社區(qū)。它是保租房的典型代表。社區(qū)臨近外灘金融集聚帶，是個(gè)商居共融的開(kāi)放型社區(qū)，由4棟人才公寓和配套商業(yè)組成。住宅共753套，入住率達(dá)98%以上。社區(qū)商業(yè)配套面積6032平方米，出租率為95%，包括生鮮超市、特色餐飲、咖啡烘焙、休閑生活等。

璟灣社區(qū)登記的住戶(hù)有1070人，很有特色：40歲以下住戶(hù)占比達(dá)85%，年輕人多。職業(yè)多分布于金融、互聯(lián)網(wǎng)和醫(yī)療行業(yè)。住戶(hù)中有黨員181人，占比達(dá)17%，屬于高學(xué)歷、高素質(zhì)、高凈值人群。

今年11月，半淞園路街道黨建引領(lǐng)新型居住社區(qū)治理座談會(huì)上，王博以璟灣社區(qū)住戶(hù)委員會(huì)成員的身份發(fā)言。這次座談會(huì)，各方代表齊聚一堂，除了社區(qū)住戶(hù)，還有來(lái)自市委組織部、區(qū)相關(guān)委辦局、項(xiàng)目甲方運(yùn)營(yíng)部門(mén)、區(qū)域化黨建單位、律師事務(wù)所等各方人員。

“匯報(bào)一下這1年的情況……”作為第一個(gè)住戶(hù)發(fā)言人，王博以此開(kāi)頭，未料，被來(lái)自政府部門(mén)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接打斷：“不是匯報(bào)，而是想聽(tīng)聽(tīng)你們住戶(hù)真實(shí)的聲音和需求，暢所欲言?！便读藥酌牒?，精心準(zhǔn)備的發(fā)言稿被放下，他一條條說(shuō)起住戶(hù)們的煩惱。

外人或許會(huì)奇怪，都是租客，有必要成立住戶(hù)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住委會(huì)）嗎？硬件問(wèn)題找物業(yè)，政策資源由黨群服務(wù)站、居委會(huì)提供。難道不能包括生活的全部？答案是，確實(shí)不能。

這1年來(lái)，小區(qū)出警率不低。年輕人的感情和工作較容易出問(wèn)題，而親朋不在上海，沒(méi)有堅(jiān)強(qiáng)后盾，沒(méi)有情感鏈接，一個(gè)人容易想東想西，承受不住壓力，有想跳樓的，喝酒鬧事的，男女朋友打架的。另外，養(yǎng)寵物的住戶(hù)找不到寵物到處敲門(mén)擾民，和養(yǎng)娃的住戶(hù)糾紛不斷。有的因停車(chē)問(wèn)題和保安吵鬧，有的深夜打游戲打擾鄰居……諸多矛盾誰(shuí)來(lái)解決？年輕租客們不認(rèn)為自己是這里的主人，不會(huì)找居委會(huì)，而是動(dòng)輒直接撥打“110”“12345”。

“我們需要一種被接納的感覺(jué)，需要建立自己的朋友圈、社交圈乃至在上海的歸屬感?！蓖醪┙忉?zhuān)拔覀儾粌H有居住的需求，還有情感價(jià)值的需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求。不然，這與住酒店有啥區(qū)別？”

變對(duì)立關(guān)系為伙伴關(guān)系

想要吸引人才留在上海，并融入城市氛圍，居住地成了關(guān)鍵性因素。

“近年來(lái)，保租房項(xiàng)目逐漸開(kāi)花結(jié)果，新型社區(qū)治理將來(lái)會(huì)成為日益普遍的新問(wèn)題，它不是一個(gè)個(gè)案?！卑脘翀@路街道黨工委書(shū)記夏凌霞對(duì)記者說(shuō)：“為此，我們以璟灣社區(qū)為樣本，探索形成‘居委會(huì)、業(yè)主方（運(yùn)營(yíng)方+物業(yè)公司）、住委會(huì)’協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)的‘新三駕馬車(chē)’運(yùn)行模式?！?/p>

從法律上說(shuō)，保租房的住戶(hù)不是業(yè)主，只是基于租賃合同而居住在此，沒(méi)有資格成立業(yè)委會(huì)探討社區(qū)公共事務(wù)。

上海市人大代表、上海金源方程律師事務(wù)所主任金纓認(rèn)為，有類(lèi)似難題的還有上海的老公房。但是公房承租人畢竟擁有長(zhǎng)久的承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，甚至承租人死亡后，其直系親屬符合條件的還能繼續(xù)承租，依然把小區(qū)當(dāng)作自己的家。

而保租房的租賃合同一般一年至三年一簽，其間也可能因其他因素中斷，社區(qū)人員流動(dòng)性大、不穩(wěn)定性大。他們?nèi)绻麑?duì)社區(qū)管理和服務(wù)不滿(mǎn)意，也無(wú)權(quán)解聘物業(yè)公司，容易缺乏認(rèn)同感、歸屬感。

他們又與零散租住在本地居民區(qū)的外地租戶(hù)不同。外地租戶(hù)與本地居民混住時(shí)，社區(qū)公共事務(wù)可以“搭便車(chē)”，本地居民也營(yíng)造了濃厚的生活氛圍。而保租房社區(qū)，彼此都是在陌生城市漂泊奮斗的人，更容易產(chǎn)生集體陌生感、疏離感、孤獨(dú)感及矛盾。加之單身、年輕，有些問(wèn)題容易集中爆發(fā)。

此時(shí)，個(gè)人的力量是有限的，個(gè)體與物業(yè)方、運(yùn)營(yíng)方、相關(guān)部門(mén)分別溝通的成本高、效率低。這類(lèi)新型社區(qū)，同樣需要協(xié)商自治的平臺(tái)，需要組織化表達(dá)的渠道。

沒(méi)資格成立業(yè)委會(huì)怎么辦？住委會(huì)由此誕生。

如今，璟灣社區(qū)在居民區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，選擇責(zé)任擔(dān)當(dāng)意識(shí)強(qiáng)的社區(qū)骨干組建住委會(huì)?；I備初期主要通過(guò)三種方式挖掘骨干力量：一是通過(guò)黨員亮身份，引導(dǎo)熱心社區(qū)事務(wù)的黨員骨干擔(dān)任住委會(huì)成員；二是發(fā)掘有能力的社區(qū)商鋪?zhàn)鈶?hù)、居民住戶(hù)，說(shuō)服其加入住委會(huì)；三是通過(guò)個(gè)人自薦—組織選拔的方式，接納能人、達(dá)人加入住委會(huì)。

目前，已成立由7名成員組成的璟灣社區(qū)第一屆住委會(huì)。其中，住戶(hù)5人，商戶(hù)2人。成員們?cè)诙啻喂ぷ鲿?huì)議中梳理了住委會(huì)履職清單，確定了住委會(huì)議事規(guī)則，制定了住委會(huì)工作制度。

金纓告訴記者，住委會(huì)可以達(dá)到兩個(gè)目的。

其一，“住戶(hù)的家大多不在璟灣，黨組織關(guān)系大多也不在璟灣。一個(gè)年輕人碰到各種突發(fā)事情，是很頭大的。這類(lèi)新型社區(qū)不穩(wěn)定性、不確定性太多。我們需要讓住戶(hù)們感受到，住在這里，依然有組織支持你，有困難可以找組織。黨建引領(lǐng)下的基層自治，必須落實(shí)到一個(gè)個(gè)具體的人”。金纓說(shuō)。當(dāng)然，住委會(huì)成員也面臨流動(dòng)性，需要組織架構(gòu)建設(shè)、梯隊(duì)建設(shè)，比如樓組長(zhǎng)推薦制等。

其二，“我們需要用組織對(duì)組織的方式協(xié)商各類(lèi)社區(qū)問(wèn)題”。金纓解釋。這不僅僅是因?yàn)閭€(gè)體零散溝通成本高、效果差，而且，住戶(hù)如果只是單方面被管理、被服務(wù)，他們只管提訴求，那么他們與物業(yè)方、運(yùn)營(yíng)方、管理部門(mén)容易形成對(duì)立關(guān)系，長(zhǎng)此以往，矛盾不斷累積。住戶(hù)們?nèi)绻晕夜芾恚宰灾文Ｊ?、組織化方式與各方協(xié)商，那么他們與其他各方更容易形成伙伴關(guān)系，達(dá)成良性循環(huán)。

要做的事，從“很蒙”到“很多”

“書(shū)記您放心，估計(jì)沒(méi)那么多事要做?！北煌扑]進(jìn)入住委會(huì)的第一天，王博對(duì)所在的居民區(qū)黨總支書(shū)記汪嘉梁夸下?？?。他判斷年輕人不愛(ài)管閑事，普遍“社恐”，如果小區(qū)想做成一件公共事務(wù)，99%的人會(huì)沉默、會(huì)退縮，事情不會(huì)多。

現(xiàn)實(shí)馬上“打臉”。原來(lái)住委會(huì)要做的事情很多。

在北京，王博是當(dāng)?shù)匦^(qū)的業(yè)委會(huì)成員。該業(yè)委會(huì)為了換物業(yè)公司，不惜打官司。但是在這里，“我們是租戶(hù)啊，我們有什么權(quán)利？有啥不滿(mǎn)能找誰(shuí)？又不能解聘物業(yè)公司”。

住委會(huì)究竟能做些什么？第一次開(kāi)會(huì)，當(dāng)汪嘉梁列出需要群策群議的事項(xiàng)時(shí)，成員們都“縮”著，有點(diǎn)不敢提?！安恢拦ぷ鬟吔缭谀睦?，能提什么，不能提什么。”一位成員說(shuō)。

漸漸地，大家摸索出一些門(mén)道。比如社區(qū)里有個(gè)一樓大空間正在更新，計(jì)劃打造成公共活動(dòng)空間，于是讓住委會(huì)搜集住戶(hù)意見(jiàn)。

這是成員們第一次意識(shí)到，原來(lái)自己的建議真的能落實(shí)。成員們提出，年輕人需要瑜伽等健康類(lèi)活動(dòng)空間，這條建議在公共活動(dòng)室裝修時(shí)被直接采納。他們還提出，許多年輕人需要收納等家政服務(wù)，居民區(qū)黨總支立即找來(lái)服務(wù)方對(duì)接，結(jié)果大受歡迎。

住委會(huì)的工作逐漸從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。

王博反映：753戶(hù)人家，流動(dòng)性很強(qiáng)，需要暢通的反饋渠道，讓住戶(hù)們知道，有問(wèn)題第一時(shí)間找誰(shuí)，不然一有問(wèn)題就直接打投訴電話(huà)。

其次，他希望能授權(quán)住委會(huì)代表，與運(yùn)營(yíng)部門(mén)、商戶(hù)進(jìn)行定期溝通。小區(qū)商戶(hù)多，商業(yè)和住戶(hù)的矛盾如何協(xié)調(diào)，是逃避不了的問(wèn)題。但住戶(hù)和商戶(hù)彼此之間很難溝通，這就需要住委會(huì)從中協(xié)調(diào)。

8號(hào)樓樓組長(zhǎng)劉璟思說(shuō)，新型社區(qū)租戶(hù)流動(dòng)性強(qiáng)，信息收集特別難。她敲不開(kāi)門(mén)，總被懷疑是騙子，建群困難，導(dǎo)致許多信息無(wú)法傳達(dá)。她希望有一個(gè)機(jī)制，比如在社區(qū)專(zhuān)屬小程序上公布樓組長(zhǎng)身份，新租戶(hù)們一進(jìn)來(lái)，就知道可以找誰(shuí)。

她說(shuō)，住戶(hù)們的軟性需求主要是生活?yuàn)蕵?lè)、健康醫(yī)療。社區(qū)有些醫(yī)療資源，如本地65歲以上老人可以參加社區(qū)醫(yī)院的免費(fèi)體檢，但住在這里的65歲以上老人收不到通知，是一個(gè)“盲區(qū)”。

還比如甲流疫苗注射，許多年輕人約不到周末時(shí)間。街道黨工委牽頭為璟灣社區(qū)提供了一定名額的夜間疫苗注射服務(wù)。但樓組長(zhǎng)在群里讓大家報(bào)名時(shí)，住戶(hù)們不知真假，不愿提供個(gè)人信息。新型社區(qū)如何享受社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，也是一個(gè)新課題。

璟灣第一家開(kāi)業(yè)的商戶(hù)、寵物店店主花蘭富表示，作為寵物友好型社區(qū)，這里的養(yǎng)寵物率很高，但沒(méi)有專(zhuān)屬的寵物登記窗口，沒(méi)有文明養(yǎng)犬類(lèi)信息的推廣和監(jiān)督。很多住戶(hù)反映，養(yǎng)寵的和養(yǎng)娃的人常有摩擦?！拔⑿湃豪锍Ｓ腥藛?wèn)：小孩哥走了沒(méi)有？走了，才敢下樓遛寵?！彼ㄗh，社區(qū)可以協(xié)商出一些特定空間、特定時(shí)間段，讓寵物玩耍不嚇到小孩，讓家長(zhǎng)遛娃不碰見(jiàn)寵物。

此外，商鋪中培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多，周末外來(lái)人群涌入社區(qū)，一方面需要增設(shè)臨時(shí)停車(chē)位，不然社區(qū)周邊很亂；另一方面，他們擠占了住戶(hù)周末本可享受的公共活動(dòng)空間，社區(qū)里的咖啡館、奶茶店、生鮮超市也擠滿(mǎn)了人，雙方容易產(chǎn)生矛盾。這些問(wèn)題都亟待解決。

打造沒(méi)有距離感的社區(qū)

“這些訴求都是軟性的。公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案?！苯鹄t說(shuō)。這就需要住戶(hù)、商戶(hù)與物業(yè)方、運(yùn)營(yíng)方協(xié)商，最終制定出一套各方都認(rèn)可的規(guī)約，劃定各自的權(quán)利和義務(wù)。

在金纓的課題調(diào)研中，新型社區(qū)制定“住戶(hù)守則”十分重要。

“住戶(hù)守則”征詢(xún)意見(jiàn)階段，璟灣住委會(huì)提出了5個(gè)維度的建議：商戶(hù)管理，如準(zhǔn)入資格公示、服務(wù)時(shí)限要求等；養(yǎng)寵須知，如寵物備案、黑名單制度、遛狗時(shí)限等；公共服務(wù)，如設(shè)立智能快遞柜、明確垃圾分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和投放時(shí)間、制定社區(qū)停車(chē)條例、提供家電維修和保潔等便民服務(wù)信息；安全保障，如消防檢查、建立緊急聯(lián)系人制度等；住戶(hù)權(quán)益，如設(shè)立維權(quán)管道、社團(tuán)服務(wù)、新住戶(hù)指南等。

住戶(hù)們的自治主動(dòng)性被徹底調(diào)動(dòng)起來(lái)了。目前，璟灣社區(qū)的住戶(hù)們還根據(jù)興趣愛(ài)好成立了9個(gè)社群，由主理人組織、召集、打理。

瑜伽社群主理人黃麗艷說(shuō)，她起心動(dòng)念成立瑜伽社團(tuán)，最初正是因?yàn)榭吹阶?hù)們有工作壓力、情感壓力，而瑜伽是很好的排遣壓力的方式。讓她印象特別深刻的是，社區(qū)有一位高齡產(chǎn)婦，剛生完寶寶，狀態(tài)不好，參加了瑜伽社群開(kāi)展的瑜伽活動(dòng)后，漸漸開(kāi)心起來(lái)，臉上開(kāi)始有了笑容。

“如果每個(gè)人的需求都能得到滿(mǎn)足，社區(qū)就會(huì)變得更好?！秉S麗艷說(shuō)。

壓力大、節(jié)奏快的都市里，煙火氣難得，溫暖更加難得。如何向外地來(lái)滬的青年們提供心靈疏導(dǎo)、情感幫扶、法律援助？新型社區(qū)想要打造成“年輕人的樂(lè)土”，成長(zhǎng)空間很大。

黃浦區(qū)的另一個(gè)保租房社區(qū)仁慧苑由盧灣公租房公司作為開(kāi)發(fā)商兼運(yùn)營(yíng)方。小區(qū)沒(méi)有被納入居委會(huì)管理范圍，一直自主運(yùn)營(yíng)。3年來(lái)，他們摸索出了一條自己的道路。盧灣公租房運(yùn)營(yíng)中心黨支部書(shū)記、主任闞元林分享了一路走來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

仁慧苑目前采取共治+自治的模式。企業(yè)資源有限，為了盤(pán)活資源，盡可能有效利用租戶(hù)資源建立共治平臺(tái)，同時(shí)借力各職能部門(mén)資源。比如，在團(tuán)區(qū)委牽頭下，今年夏天，社區(qū)開(kāi)設(shè)暑托班，解決孩子看護(hù)難題。聯(lián)系區(qū)婦聯(lián)，獲取與婦女兒童相關(guān)的法律援助、身心健康援助。

“不過(guò)，推進(jìn)過(guò)程中也會(huì)遇到一些難點(diǎn)問(wèn)題。比如經(jīng)費(fèi)保障。這也是許多新型社區(qū)下一步需要探索的共同課題?！彼f(shuō)。

上海的“五個(gè)中心”建設(shè)離不開(kāi)人才。海納百川，打造沒(méi)有距離感的社區(qū)、沒(méi)有陌生感的城市，未來(lái)類(lèi)似的新型社區(qū)將會(huì)日益增多，探索任重而道遠(yuǎn)。

專(zhuān)家對(duì)話(huà)

營(yíng)造家的氛圍，可以做這些

城市周刊：您在今年上海兩會(huì)上提出了《關(guān)于促進(jìn)新青年參與保障性租賃住房公共管理的建議》。

金纓（上海市人大代表）：是的，目前保租房尚有一系列問(wèn)題有待解決：

第一，租賃期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)3年，居住群體相對(duì)不穩(wěn)定，會(huì)增加管理的難度和居住環(huán)境的不安定性。

第二，管理主要依托出租單位。散落在小區(qū)中的保租房并未歸入居委會(huì)管轄范圍，對(duì)區(qū)域化的保租房也未設(shè)置居委會(huì)及相關(guān)概念的組織，傳統(tǒng)社區(qū)里的治理模式不適用于保租房。新青年沒(méi)有“業(yè)主”“居民”的身份，無(wú)法直接參與社區(qū)管理，勢(shì)必缺少安全感和歸屬感。

第三，目前在上海的規(guī)范性文件中，針對(duì)保租房租賃管理的文件較少，主要參考適用《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，但該辦法有效期僅至2023年12月31日。辦法到期后暫未有新規(guī)范性文件公布。

城市周刊：聽(tīng)說(shuō)你們?cè)诨鶎诱{(diào)研時(shí)還遇到一些難題？

金纓：有的保租房沒(méi)有居委會(huì)。租戶(hù)是否有選舉權(quán)和被選舉權(quán)，存在爭(zhēng)議，這就讓居委會(huì)的成立碰到難題。

城市周刊：您從法律角度有哪些建議？

金纓：第一，可參考“公房小區(qū)自治家園執(zhí)委會(huì)”模式，引入“出租單位+承租人”雙主體，由出租單位將部分管理權(quán)力讓渡給新青年，重大事項(xiàng)通過(guò)新青年們的集體討論表決，制定“住戶(hù)守則”，使他們能夠“當(dāng)家做主”。

針對(duì)散落在小區(qū)內(nèi)的保租房，或可由出租單位和小區(qū)居委會(huì)對(duì)接，將其納入居民區(qū)的大框架下管理。

第二，除了配備好的共享空間和公共設(shè)施外，在黨建引領(lǐng)下對(duì)保租房區(qū)域輸送社區(qū)服務(wù)，營(yíng)造“家”的氛圍，增加新青年對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和黏性。

第三，建議在制定新的規(guī)范性文件時(shí)，以人為本，充分考慮和保護(hù)承租人的權(quán)益，而不是單純地對(duì)保租房自身管理進(jìn)行規(guī)定。（記者 龔丹韻）