購(gòu)買(mǎi)法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸７ㄅ姆抠J款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購(gòu)入法拍房提供了便利

《法治周末》記者 肖莎

從2017年1月1日司法拍賣(mài)全面“上網(wǎng)”至今，已有7年。

2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》稱(chēng)：人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的除外。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)上向社會(huì)全程公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。該規(guī)定自2017年1月1日起施行。

“目前有7家平臺(tái)可開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)業(yè)務(wù)，包括阿里和京東?！卞７ㄅ木W(wǎng)董事長(zhǎng)曹輝告訴《法治周末》記者。

7年里，以房屋為標(biāo)的的司法拍賣(mài)業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)法拍房業(yè)務(wù)）的數(shù)量、客戶(hù)結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策都在不斷變化，越來(lái)越多的人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)法拍房獲取自己的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

今年2月1日，江蘇省南京市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)法拍房實(shí)施細(xì)則》，其中明確，符合住房公積金貸款條件的法拍房買(mǎi)受人，可在人民法院支持以貸款方式購(gòu)買(mǎi)法拍房且未付清購(gòu)房全款前，申請(qǐng)辦理住房公積金貸款，相關(guān)政策自2月1日起施行。

法拍房掛牌數(shù)量逐年增長(zhǎng)

中指研究院最新發(fā)布《2023年全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2023年，全國(guó)法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬(wàn)套，較上一年增加36.7%，2022年掛拍量為58.3萬(wàn)套；2023年，全國(guó)法拍房成交量為14.7萬(wàn)套，2022年為12.6萬(wàn)套；2023年的成交總金額為3004.1億元，基本與上一年持平。其中，法拍住宅房源掛拍38.9萬(wàn)套，比2022年的27.2萬(wàn)套增長(zhǎng)43.01%；成交9.9萬(wàn)套，同比2022年8.4萬(wàn)套增長(zhǎng)17.55%。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)法拍房掛拍總量?jī)H為18.62萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)在2018年變?yōu)?3.82萬(wàn)套，并逐年遞增。

曹輝從2017年開(kāi)始從事法拍房中介業(yè)務(wù)，并且只做北京市場(chǎng)的法拍房。他告訴記者，北京市場(chǎng)法拍房的掛牌數(shù)量，從2017年的每個(gè)月40套，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在每個(gè)月大約1000套，2023年，全年北京法拍房的掛牌量在12000套左右。

“現(xiàn)在法拍房的房源都是全網(wǎng)公開(kāi)的，不存在中介獨(dú)家房源吃信息差的情況，但是不同法院的法拍房會(huì)在7個(gè)平臺(tái)的一家上進(jìn)行公開(kāi)，我們會(huì)把各個(gè)平臺(tái)的法拍房房源集中到我們自己的平臺(tái)上統(tǒng)一呈現(xiàn)?！辈茌x說(shuō)。

談及法拍房掛拍量增多的原因，曹輝告訴記者：“具體來(lái)說(shuō)，不同城市法拍房掛拍量增多的原因還有所不同。比如，在北京，由于多年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，近些年來(lái)炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大減少，所以被掛拍的法拍房的房主主要是因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題導(dǎo)致房屋被拍賣(mài)；而在一些靠著高杠桿大量炒房的城市，由于早些年低首付、高負(fù)債賣(mài)房的人較多，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法正常還房貸，房屋就會(huì)被拍賣(mài)。”

法拍房成交量增幅與掛拍量增幅不同步

從法拍房的成交價(jià)來(lái)看，法拍房通常要比同類(lèi)房屋的價(jià)格低不少。曹輝告訴記者，北京有些法拍房的成交總價(jià)為同類(lèi)二手房的七三折左右。

上海的法拍房中介機(jī)構(gòu)滬城法拍推出的《2023上海法拍房市場(chǎng)年報(bào)》顯示，2023年成交折扣力度呈上升趨勢(shì)，進(jìn)入2023年下半年，法拍平均成交折扣已經(jīng)在八五折以下，2023年年底的平均折扣在七五折以下，法拍房撿漏優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯。

但即便有這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與掛拍量近4成增長(zhǎng)不同，去年全年，法拍房的成交量增幅僅為掛拍量增幅的大約一半，為16.67%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者分析，這和樓市整體降溫的大背景有著直接關(guān)系，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行現(xiàn)象增多，雖然不少法拍房的價(jià)格已經(jīng)低于市場(chǎng)平均水平，但流拍現(xiàn)象還是不斷增多。

常年為銀行房地產(chǎn)類(lèi)債務(wù)提供法律服務(wù)的北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌對(duì)《法治周末》記者說(shuō)，2023年，法拍房一拍成功的非常少，大部分是二拍以上成交，且流拍率比較高。

2月2日，記者在京東司法拍賣(mài)的界面上看到，有的住宅類(lèi)拍品已經(jīng)是第四次或者第五次拍賣(mài)。

北京市京都律師事務(wù)所律師馬釗曾多次為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)法拍房提供服務(wù)，她告訴記者，法拍房成交量未能和掛拍量同步增長(zhǎng)的一個(gè)原因是，有些法拍房的拍賣(mài)流程并不是很完善，導(dǎo)致購(gòu)房者望而卻步。

馬釗曾幫助一個(gè)客戶(hù)對(duì)一套法拍房進(jìn)行盡調(diào)，當(dāng)按照法拍房公告上提供的電話(huà)聯(lián)系相關(guān)人員看房時(shí)，接電話(huà)的人告訴馬釗，必須先交兩萬(wàn)元中介費(fèi)，才可以看房，這兩萬(wàn)元為什么要交，交了之后是否退回，中介都未說(shuō)清楚。

這種情況讓馬釗的客戶(hù)對(duì)這套房立刻失去興趣，他們擔(dān)心這種不太正規(guī)的操作會(huì)導(dǎo)致房屋未來(lái)的拍賣(mài)和交割出現(xiàn)問(wèn)題。

法拍房購(gòu)買(mǎi)者：從投資到自住

雖然法拍房的成交量增幅不如掛牌量增幅，但是從絕對(duì)值來(lái)看，法拍房的成交量還是保持在上升態(tài)勢(shì)。

究竟是誰(shuí)在買(mǎi)法拍房？

曹輝分析過(guò)自己的客戶(hù)構(gòu)成，他發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸?017年剛剛開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)后的前兩年，買(mǎi)法拍房的主要是投資客，普通老百姓一是信不過(guò)法拍房，因?yàn)橛袀餮浴皼](méi)有關(guān)系買(mǎi)不了法拍房”；二是也缺少購(gòu)房能力，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策要求法拍房必須全款購(gòu)買(mǎi)，不能貸款。

“當(dāng)時(shí)一些商業(yè)嗅覺(jué)比較靈敏的投資客，會(huì)通過(guò)買(mǎi)法拍房后倒賣(mài)的方式賺錢(qián)。”曹輝說(shuō)，但是隨著法拍房市場(chǎng)相關(guān)政策逐漸變化，比如，法拍房從2022年起限購(gòu)堵住了投資客的炒房路，比如，法拍房慢慢開(kāi)始允許貸款，讓更多自住者進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。

2022年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定，人民法院組織司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，發(fā)布的拍賣(mài)公告載明競(jìng)買(mǎi)人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果；人民法院在司法拍賣(mài)房產(chǎn)成交后、向買(mǎi)受人出具成交裁定書(shū)前，應(yīng)當(dāng)審核買(mǎi)受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料；經(jīng)審核買(mǎi)受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買(mǎi)受人請(qǐng)求出具拍賣(mài)成交裁定書(shū)的，人民法院不予準(zhǔn)許。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)《法治周末》記者說(shuō)，在最高院出臺(tái)這個(gè)政策前，一些一二線(xiàn)城市就已經(jīng)對(duì)法拍房“限購(gòu)”了，2022年起，法拍房全面開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)。

不過(guò)公開(kāi)資料顯示，一些城市也對(duì)法拍房的限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。比如，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2023年10月16日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》規(guī)定：對(duì)參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。

法拍房貸款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購(gòu)入法拍房提供了便利。

比如，在京東的司法拍賣(mài)界面上有這樣的明顯提示：“如拍賣(mài)房屋支持貸款，在拍賣(mài)標(biāo)的物的詳情頁(yè)右側(cè)，可以看到‘一鍵申請(qǐng)貸款’的按鈕，由與京東合作的一家或者多家銀行提供金融貸款服務(wù)，有貸款需求的用戶(hù)請(qǐng)點(diǎn)擊一鍵申請(qǐng)貸款?！?/p>

據(jù)曹輝介紹，瀚海法拍網(wǎng)作為法拍房中介，現(xiàn)在也已經(jīng)與多家銀行合作，將貸款服務(wù)前置，即在客戶(hù)決定參與拍賣(mài)前，就幫助客戶(hù)提交相關(guān)資料，核定可貸款的最高額度，根據(jù)客戶(hù)的自有資金額度，倒推出客戶(hù)在拍賣(mài)時(shí)可出價(jià)的最高額。

從去年開(kāi)始，江蘇的部分城市陸續(xù)允許購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)使用公積金貸款。

去年年底，江蘇省高級(jí)人民法院、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)人民銀行江蘇省分行于共同制定《關(guān)于做好住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)法拍房業(yè)務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)法拍房業(yè)務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)作出規(guī)定。其中提到，符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的法拍房買(mǎi)受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個(gè)人住房貸款。公積金中心根據(jù)所在城市的實(shí)際情況確定是否適用組合性貸款、公積金異地貸款等，并制定相應(yīng)的管理辦法或操作規(guī)程。除按本實(shí)施意見(jiàn)要求執(zhí)行外，公積金法拍貸業(yè)務(wù)尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

隨后，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將購(gòu)買(mǎi)法拍房納入公積金組合貸款受理范圍。

南京市也于2月1日出臺(tái)了關(guān)于法拍房使用公積金貸款的細(xì)則。