在城市周邊鄉(xiāng)村購一處農(nóng)家小院，栽花種樹務(wù)農(nóng)，是城市人對(duì)鄉(xiāng)村生活的向往，不少人將夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，當(dāng)起了現(xiàn)代版陶淵明。但，“在農(nóng)村置產(chǎn)”這事兒真的靠譜嗎？近日，記者走訪周邊農(nóng)家小院，帶領(lǐng)讀者去除濾鏡，深入了解其中的“門道”。

向往的生活：扶禾?hào)|籬，離城索居

幾年前，寧夏銀川市永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場(chǎng)建設(shè)的一處抗震房小區(qū)對(duì)外出售，開啟了城市人鄉(xiāng)村“購房”的熱潮，以銀川市區(qū)為主的一些居民或看中房屋的投資潛力，或看中了近郊實(shí)現(xiàn)“田園夢(mèng)”的機(jī)遇，紛紛低價(jià)入手小院，周女士也是其中一員。近日，記者走進(jìn)小區(qū)住戶周女士家小院時(shí)，她正忙著喂雞，小院被劃分成種菜、種花、養(yǎng)雞等不同區(qū)域，每個(gè)區(qū)域都被打理得干凈整潔。

永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場(chǎng)一家小院里栽種的花卉和綠植（受訪者提供）

周女士除了過年回兒女家住兩天，其他時(shí)間住在小院安享田園生活?！皩O子都大了不需要我?guī)兔铀停揖驮谶@住著弄弄花、養(yǎng)養(yǎng)雞，周末孩子們過來玩，比在城里自在?！彼f，她每年都會(huì)根據(jù)季節(jié)變化種植不同的蔬菜，讓自己的餐桌四季都有新鮮的食材。

隔壁院子里，于女士正拿著掃把清理路面。有段時(shí)間沒來這邊了，趁著春節(jié)空閑，她和家人就來看看，順便放松一下心情?！跋奶爝^來的時(shí)候白天在田里干干農(nóng)活，傍晚坐在院子里吹著涼風(fēng)，喝茶聊天看日落，這種生活和城市完全是不同的節(jié)奏，一下就讓我重新找回了內(nèi)心的平靜，很愜意?！庇谂空f。

和其他院子的主人一樣，每年春天，于女士都會(huì)在院子里種一些時(shí)令果蔬和花草，牽?；?、杏樹、棗樹、月季……“看著自己親手種下的植物慢慢長大，那種成就感是無法用言語表達(dá)的，而且自己種的菜吃起來格外香，這是在城市里無法體驗(yàn)到的味道?！彼吥弥謾C(jī)向記者展示照片邊回憶著去年的田園生活。

近年來，越來越多的城里人選擇到農(nóng)村“置產(chǎn)”，過上了與土地為伴、與自然和諧相處的生活。賀蘭縣金貴鎮(zhèn)占地5畝多的院子租一年8000多元，銀川市西夏區(qū)南梁農(nóng)場(chǎng)集市旁毛坯小院售價(jià)8萬元，賀蘭縣洪廣鎮(zhèn)金鑫村占地10畝的院子13萬元，靈武農(nóng)場(chǎng)的小院18萬元左右……市場(chǎng)上，不同面積、不同位置的小院定價(jià)不同。只要打開微信視頻號(hào)搜索“農(nóng)村購房”，就會(huì)出現(xiàn)“獨(dú)院精裝小樓”“毛坯小院，體驗(yàn)自己裝修的快樂”“精品小院，拎包入住”等不同類型的宣傳視頻推薦。

“大部分人買的都是毛坯小院，這樣可以按照自己的喜好進(jìn)行裝修，如果不想住了轉(zhuǎn)手賣或者租都方便?！便y川市一房屋銷售公司的置業(yè)顧問小胡介紹，目前在農(nóng)村買房的大多是中老年人，特別是老年人居多，他們鄉(xiāng)土情結(jié)更濃，喜歡自己在地里搗鼓點(diǎn)什么，有的老年人還會(huì)約著朋友搭伴一起買，住在一起方便串門。相較而言，年輕人咨詢、了解較多，購買較少，購買目的大部分也是為家里父母買，只有極少部分人計(jì)劃用來創(chuàng)業(yè)。“年輕人現(xiàn)在工作壓力大，能靜下心在農(nóng)村待著的不多，他們更多還是購買市區(qū)內(nèi)的剛需性住房或改善性住房?！毙『治?。

沉浸式農(nóng)家生活：看上去很美

種花、拔草、澆水、賞月……翻開銀川市民劉女士的微信朋友圈，儼然一個(gè)電子日記本，上面記錄著她近一年的生活：“七點(diǎn)半到十點(diǎn)半，忙除草、喂雞，這只雞太調(diào)皮了，休息都到樹枝上了?！薄靶∮赇冷罏r瀝，乘著涼快干活吧！”“早上起來拔草翻地，看看花兒，緩緩……”

去年4月，劉女士到賀蘭縣金貴鎮(zhèn)的朋友家串門，一進(jìn)門就被小院風(fēng)光吸引了目光：自己搭的花架、種的菜、養(yǎng)的雞……這些場(chǎng)景一下勾起了她的田園夢(mèng)。

“我從小就有土地情結(jié)，以前一直有個(gè)田園夢(mèng)，但是忙于工作沒法實(shí)現(xiàn)，正好去年退休了，時(shí)間上也富裕，我就想也租個(gè)院子圓一下自己的夢(mèng)想?！眲⑴康南敕ǖ玫搅思胰说闹С郑阂粊砜梢栽谠鹤永镌曰ǚN樹務(wù)農(nóng)，實(shí)現(xiàn)她對(duì)鄉(xiāng)村生活的向往；二來家里人周末和節(jié)假日可以去住，讓孩子們有機(jī)會(huì)親近大自然、了解農(nóng)村。

萌生了這個(gè)想法后，她便通過朋友聯(lián)系了幾家村民的院子查看，最終選擇了一個(gè)10畝小院。去年5月以后，遠(yuǎn)離手機(jī)，每天淌水、施肥、摘菜、帶孫子在田里忙活成了她的日常，朋友們也收到了她種植的西紅柿、辣椒、青菜、葡萄等豐收成果。

短暫的快樂時(shí)光后，去年11月劉女士回歸城市。入冬以后沒什么農(nóng)活，租房時(shí)沒有考慮取暖問題，就沒有安裝暖氣片，導(dǎo)致小院住著有點(diǎn)冷，只能回城里?！拔液灹?年的租房合同，但是過了明年春天才能回來住，感覺有點(diǎn)浪費(fèi)了?！彼锵У卣f。

進(jìn)入秋冬季節(jié)，大部分農(nóng)村小院處于閑置狀態(tài)（受訪者提供）

在永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場(chǎng)“置產(chǎn)”的于女士也坦言現(xiàn)實(shí)和想象中的田園生活不太一樣。2019年，于女士和朋友兩家合伙購買了兩個(gè)相鄰的院子并將兩個(gè)小院合并打造成一個(gè)獨(dú)院。玻璃外墻、開放式廚房、茶室、燒烤區(qū)域……一切都是按照大家喜愛的設(shè)計(jì)元素進(jìn)行裝修，他們實(shí)現(xiàn)了和朋友在農(nóng)家院子喝茶、聊天、散心的小愿望，小院子也成了小區(qū)有名的“樣板房”。“經(jīng)常有人路過時(shí)來參觀我們的房子?！彼寡?，“樣板房”背后的費(fèi)用昂貴。

“改水改電、鋪地鋪路，買各種裝修材料，人工費(fèi)，300多平方米的房子買下來花了近20萬元，但是裝修的價(jià)格翻了好幾番。”于女士告訴記者，最初買房時(shí)一方面是想著能有一個(gè)自己的小院，方便朋友們聚會(huì)玩耍；另一方面是計(jì)劃打造成獨(dú)特的戶外拍攝地，所以裝修由兩家人一手操辦。但受疫情影響，拍攝的想法沒能實(shí)現(xiàn)，他們也因小院距離市區(qū)較遠(yuǎn)，來小院享受田園時(shí)光的機(jī)會(huì)較少。

“夏天一個(gè)月能來兩三次，過了秋天就不怎么來了，院子大部分時(shí)間都閑置著?！庇谂客嘎?，由于距離較遠(yuǎn)，沒有專人打理，去年自己種的杏子、棗子等時(shí)令水果都爛在了地里，著實(shí)可惜。

此外，小院的物業(yè)管理也一直是于女士和鄰居們頭疼的問題?！皠傞_始說有物業(yè)公司管理，但一部分購房者不愿意繳納管理費(fèi)用，物業(yè)公司就撤出了，就沒有專人打掃小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，只能靠周圍鄰居的自覺性?！庇谂棵看位爻侵岸紩?huì)將垃圾帶走，做到“自掃門前雪”。

黃先生也面臨著交通不便的問題。幾年前，黃先生給剛退休的父母在永寧縣三沙源附近買了一個(gè)院子養(yǎng)老。老兩口在院子里種菜養(yǎng)花，享受了幾年靜謐的田園生活。但去年黃先生的父親去世后，只有母親一人住在小院，雖然生活變化不大，但是讓黃先生和家人有了一些憂慮。

“之前我爸還在的時(shí)候互相有照應(yīng)，老兩口出去買東西或者進(jìn)城開著車就走了，但是現(xiàn)在老太太一個(gè)人，我們擔(dān)心她沒人照顧，讓她回來住她不愿意，只能我們多跑過去?！秉S先生說，當(dāng)初買的時(shí)候覺得這里安靜，適合養(yǎng)老，但是沒考慮距離問題，現(xiàn)在老人不方便來回的時(shí)候就怕她萬一有個(gè)頭疼腦熱，子女無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)或者趕過去。

進(jìn)村“置產(chǎn)”：愛它不容易

幾年前，平羅縣居民胡某與村民張某協(xié)商，“購買”了張某的宅基地。去年夏天，張某與胡某協(xié)商，想重新買回該宅基地，在付款時(shí)經(jīng)他人提醒得知胡某不是村里人，二人買賣宅基地的交易是違法的。“既然違法，那買賣合同就是無效的。”張某要求胡某返還宅基地，胡某則要求張某支付其宅基地購買款及地上附著物增值費(fèi)用，后雙方協(xié)商未果，張某向法院訴訟維權(quán)。經(jīng)法院調(diào)解，雙方依法解除宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張某向胡某返還了宅基地購買款、地上附著物增值費(fèi)用后，胡某將宅基地返還給張某。

生活中，農(nóng)村房屋“買賣”似乎成為一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象，而由于我國實(shí)行房地一體原則，村民在“出賣”自己的農(nóng)村房屋時(shí)，勢(shì)必處置房屋下的宅基地使用權(quán)，那么這種處置行為是否合法？買賣合同的效力如何？如果賣房者反悔怎么辦……針對(duì)這些基礎(chǔ)的法律常識(shí)，寧夏朔方律師事務(wù)所律師黃彩弟作出了詳細(xì)解釋。

“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》相關(guān)規(guī)定，村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，故將宅基地上的房屋出賣給本村以外的成員不受法律的認(rèn)可與保護(hù)。即使將宅基地上的房屋出賣給同村成員，也應(yīng)符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，還應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織和政府部門依法批準(zhǔn)?！秉S彩弟說，因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一般情況下，如果房屋買賣雙方均為本村符合條件的村民，雙方自愿簽訂且協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，那么協(xié)議通常是合法有效的。但如果房屋賣給本村集體之外的人，雙方簽訂的買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

據(jù)介紹，合同無效的法律后果就是相互返還，一般就是出賣人將房款返還買受人，買受人將房屋返還出賣人，但實(shí)際上買受人居住之后都會(huì)投入財(cái)力裝修改造，屆時(shí)都會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

“因買房而可能產(chǎn)生的利益損失可分為直接損失和間接損失。直接損失包括購房款及利息、裝修費(fèi)用、擴(kuò)建改建費(fèi)用等，間接損失包括房屋增值部分損失、信賴?yán)鎿p失、附屬設(shè)施投入損失等?！秉S彩弟說，若買方對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，賣方需對(duì)裝修費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，裝修費(fèi)用的補(bǔ)償可以通過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，也可以根據(jù)裝修發(fā)票、裝修合同等憑證計(jì)算；對(duì)于買方在購買房屋后進(jìn)行的擴(kuò)建、改建部分，賣方也應(yīng)根據(jù)擴(kuò)建、改建的實(shí)際投入成本及評(píng)估價(jià)給予相應(yīng)補(bǔ)償。

小院里搭建的休憩角落（受訪者提供）

對(duì)于房屋增值部分的損失，可以通過比較購買房屋時(shí)的價(jià)格和當(dāng)前同地段、同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)格來確定增值部分，由賣方對(duì)買方進(jìn)行賠償；買方為簽訂和履行合同而支出的交通費(fèi)等合理費(fèi)用及買方因信賴合同有效而放棄其他購房機(jī)會(huì)或投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生的損失等信賴?yán)鎿p失，在合理范圍內(nèi)也可要求賣方賠償。若買方在房屋周邊建設(shè)了車庫、水井、化糞池等附屬設(shè)施或配套設(shè)施，可以要求賣方賠償這些設(shè)施的建設(shè)和投入成本，以及因合同無效導(dǎo)致這些設(shè)施不能正常使用而產(chǎn)生的潛在損失。

“房屋能否過戶問題，也須依據(jù)合同雙方身份判定。”黃彩弟介紹，“農(nóng)村房屋買賣后在滿足一定條件時(shí)可以過戶，但出賣方無法將房屋協(xié)助過戶至非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買受人名下?！备鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，符合規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)的房屋在買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且買受人沒有住房和宅基地的條件后，買賣雙方達(dá)成協(xié)議且協(xié)議內(nèi)容合法有效的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批通過后可以辦理過戶手續(xù)。

“還有一些返鄉(xiāng)村民和城鎮(zhèn)居民共同建造房屋養(yǎng)老或作為民宿、創(chuàng)意工坊的情形，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，宅基地僅能建造宅基地及附屬設(shè)施，對(duì)于利用取得的宅基地使用權(quán)建造以營利為目的的生產(chǎn)及商業(yè)用房為法律所禁止。村民的這類做法應(yīng)綜合分析，比如建造房屋用于養(yǎng)老的情形符合法律規(guī)定，但作為民宿、創(chuàng)意工坊一般不被允許，且出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！秉S彩弟說，不過，目前也有部分地區(qū)為了鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，出臺(tái)了相應(yīng)的政策對(duì)此進(jìn)行支持。

記者手記

“置產(chǎn)”雖美但需理性對(duì)待

“退休兩年多了，每天就是吃飯、遛彎、睡覺，實(shí)在無聊，于是就到農(nóng)村買個(gè)農(nóng)家院，這一下就改變了我的生活狀況，每天感覺充實(shí)得很，總有忙不完的事、干不完的活！”這是網(wǎng)友的一段發(fā)帖，也代表著一個(gè)群體到農(nóng)村購房的初衷。

首先，農(nóng)村小院式田園生活固然好，但一旦購買行為被認(rèn)定為不合法，就會(huì)面臨“白花錢”的困境。其次，購房后的附加成本如何計(jì)算？簡(jiǎn)裝還是精裝？中式還是日式？全包還是半包……如果想讓小院成為“理想家園”，這些話題都是每個(gè)裝修人繞不開的煩惱，不會(huì)因?yàn)榉课莸牡乩砦恢貌煌兴淖儭Ｔ俅?，在小院住真的好嗎？?duì)時(shí)間充裕的退休老人而言，在小院種田養(yǎng)雞能讓他們單調(diào)的退休生活豐富多彩，而且無需考慮時(shí)間成本和交通成本，但對(duì)其他群體而言，這種悠閑是有限的，更多人仍需為生活奔走，在小院生活的時(shí)間只能是短暫的假期時(shí)光。

因此，小院愛好者們?cè)凇爸卯a(chǎn)”前都應(yīng)充分考慮改造成本、交通成本、居住頻率等問題，切不可盲目跟風(fēng)，如果想嘗試，可以考慮先從租賃入手。（記者 張適清）

（2025年2月10日《寧夏日?qǐng)?bào)》記者 張適清 陳思 馬忠）