□ 本報(bào)記者 趙紅旗

□ 本報(bào)通訊員 李書永 位士棟

漫畫/高岳

物業(yè)服務(wù)與居民的生活息息相關(guān)，直接關(guān)系到千家萬戶的生活質(zhì)量。近年來各類物業(yè)服務(wù)糾紛案件多發(fā)、頻發(fā)，涉訴金額雖然較小，但影響到居民的日常生活。近日，《法治日?qǐng)?bào)》記者從河南省周口市鹿邑縣人民法院獲悉，該院從近年來審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中精心篩選5起典型案例，走進(jìn)社區(qū)進(jìn)行宣傳，充分發(fā)揮典型案例的引領(lǐng)示范和預(yù)防教育作用，以期推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛依法有效妥善化解，示范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主依法誠信履約，推動(dòng)形成良性互動(dòng)、和諧穩(wěn)定的社區(qū)關(guān)系。

未入住非拒交理由

按協(xié)議支付物業(yè)費(fèi)

王某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為124.65㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂了《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.48元，因王某自2020年5月10日起未支付物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司將其訴至法院，請(qǐng)求其支付2020年5月10日至2023年6月10日的物業(yè)費(fèi)及違約金。

“自從領(lǐng)鑰匙后就沒去過小區(qū)，也沒居住過。沒有人居住的房屋，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該按五折收。”王某辯稱。

法院審理認(rèn)為，關(guān)于被告提出由于沒有入住，應(yīng)減半收取物業(yè)費(fèi)的問題，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“因乙方原因空置房屋按建筑面積全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，民法典第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。據(jù)此，法院對(duì)王某的抗辯理由不予采信，依法判決王某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)及違約金。

承辦法官李杰解釋，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)惠及全體業(yè)主。交房之后，無論業(yè)主是否入住，物業(yè)公司的工作都必須正常進(jìn)行，部分房屋的空置并不會(huì)明顯減少物業(yè)的工作量?？罩梅课莸奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)是否可以減交？根據(jù)意思自治原則，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，如果合同有相關(guān)約定，業(yè)主可以按約定享受空置房屋優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)。部分地區(qū)如果有關(guān)于空置房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)的政策，也可以參照相關(guān)政策適用。

自身原因沒有收房

延遲期間費(fèi)用自擔(dān)

何某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為141.02㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.8元，因何某自2023年11月1日起未支付物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司將其訴至法院，請(qǐng)求其支付2023年11月1日至2025年3月31日的物業(yè)費(fèi)。

“沒有收房，無需支付物業(yè)費(fèi)。”何某辯稱。

法院審理認(rèn)為，涉案房屋已具備交付條件且通知程序合法，何某因個(gè)人原因未進(jìn)行收房，不影響物業(yè)費(fèi)收取。其抗辯未收房無需支付物業(yè)費(fèi)與法院查明的事實(shí)不符，遂依法判決何某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

承辦法官李杰解釋，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，不少業(yè)主存在困惑，認(rèn)為未收房就沒有享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)。司法實(shí)踐中，沒有收房是否需要支付物業(yè)費(fèi)，應(yīng)視不同的情況進(jìn)行處理。如果確因房屋質(zhì)量問題不符合交房條件而沒有收房，質(zhì)量整改期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位等主體承擔(dān)；如果房屋已符合交房條件，業(yè)主因自身原因延遲收房，延遲收房期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。建議廣大業(yè)主在開發(fā)商通知收房后積極驗(yàn)房，如果發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)向建設(shè)單位反饋并留存相關(guān)證據(jù)材料，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

前期合同有約束力

依法判決支付費(fèi)用

2017年4月，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，約定某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：電梯房物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月每平方米1元。劉某系該小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為117.82㎡，因其自2020年6月10日起未支付物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司將其訴至法院，請(qǐng)求其支付2020年6月10日至2025年6月10日的物業(yè)費(fèi)。

“某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，從未見過前期物業(yè)管理服務(wù)合同，也沒見過該物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行公示，對(duì)其中的合同內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任都不知情?！眲⒛侈q稱。

法院審理認(rèn)為，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同，對(duì)全體業(yè)主均有約束力。簽訂合同后，某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，劉某作為業(yè)主，前期已實(shí)際交納物業(yè)管理費(fèi)，其抗辯某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與事實(shí)不符，遂依法判決其向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

承辦法官李翠翠解釋，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司前，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)民法典第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，都對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)往往還未購得房屋，不能表達(dá)自己意志，但業(yè)主不得單獨(dú)以自己未參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂、以其不知情為由，拒交物業(yè)費(fèi)用。

業(yè)委會(huì)簽服務(wù)合同

全體住戶依法遵守

某小區(qū)成立有業(yè)主委員會(huì)，2021年，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限自2021年5月15日起至2023年5月14日止。合同到期后，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，合同自2023年5月15日至2026年5月14日止。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅每月每平方米1元，商鋪每月每平方米1.5元。吳某系該小區(qū)兩間商鋪的業(yè)主，建筑面積共221.76㎡，因其自2021年5月15日起未支付物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司將其訴至法院，請(qǐng)求其支付2021年5月15日至2024年11月14日的物業(yè)費(fèi)。

“拖欠物業(yè)費(fèi)我不認(rèn)，我沒有和某物業(yè)公司簽訂合同?！眳悄侈q稱。

法院審理認(rèn)為，某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力，吳某作為小區(qū)業(yè)主，受物業(yè)服務(wù)合同約束，遂依法判決其向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

承辦法官李翠翠解釋，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主不認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的情況。究其法律根本，即是合同相對(duì)性及合同相對(duì)性的例外，原則上，雙方訂立的合同只對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力，如果要對(duì)訂立合同的當(dāng)事人以外的主體產(chǎn)生法律約束力，則必須有法律的明確規(guī)定。從物業(yè)服務(wù)合同的訂立來看，業(yè)主委員會(huì)才是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同的真正當(dāng)事人，若要對(duì)并未參與訂立合同的業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，應(yīng)有明確的法律規(guī)定。根據(jù)民法典第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。該規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的前提條件之一是選聘程序的法定性，即業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)相應(yīng)比例表決通過的被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，此時(shí)業(yè)主不得以自己未與物業(yè)公司直接簽訂合同為由拒交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)不符約定

酌情扣減部分費(fèi)用

張某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為109.47㎡，小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.3元。因張某拖欠物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司將其訴至法院，請(qǐng)求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

“我不是不交物業(yè)費(fèi)，是小區(qū)服務(wù)不到位，我多次反映問題，物業(yè)也不解決?！睆埬侈q稱。

法院查明，涉案小區(qū)存在垃圾清運(yùn)不及時(shí)、道路積水嚴(yán)重等問題。

法院審理認(rèn)為，涉案小區(qū)存在上述問題，綜合考慮某物業(yè)公司的履約程度，酌定張某支付60%的物業(yè)費(fèi)。

承辦法官劉鋒表示，支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的主要義務(wù)，業(yè)主僅以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒不交納全部物業(yè)費(fèi)，法院一般難以支持。如果物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，法院裁判時(shí)會(huì)全面審查瑕疵程度，依照民法典第五百九十二條第一款“當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行扣減。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不符合約定時(shí)，可以通過物業(yè)主管部門督促或責(zé)令其整改。如果整改后物業(yè)服務(wù)仍達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)，可以和物業(yè)公司溝通協(xié)商減少物業(yè)費(fèi)用，如若協(xié)商不成，業(yè)主可以提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)物業(yè)公司構(gòu)成違約并減少物業(yè)費(fèi)用。　

法規(guī)集市

民法典相關(guān)法條

第九百三十七條　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

第九百三十九條　建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第九百四十八條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。