□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 鄧君

□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體通訊員 林綺穎 唐春梅

“我們小區(qū)1000多戶的問(wèn)題都能解決，法院這次真幫了大忙！”在廣東省清遠(yuǎn)市某小區(qū)內(nèi)，業(yè)主們異常興奮。近日，清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民法院化解一批拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛，促小區(qū)開發(fā)商兌現(xiàn)承諾贈(zèng)送的1000多萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)。

“1000多戶業(yè)主長(zhǎng)期沒(méi)有支付物業(yè)費(fèi)，拖欠費(fèi)用已超過(guò)1000萬(wàn)元。目前我們公司經(jīng)營(yíng)困難，物業(yè)服務(wù)難以正常開展，只能先把部分業(yè)主訴上法庭?！?023年年初，清城區(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人向清城法院遞交了起訴材料，要求69戶業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)合計(jì)40余萬(wàn)元。

清城法院立案庭收案后，第一時(shí)間將案件轉(zhuǎn)至物業(yè)糾紛訴源治理調(diào)解中心，由法官鄧楠聯(lián)合專職調(diào)解員開展訴前調(diào)解。

眼見著購(gòu)房時(shí)承諾的“大禮包”變成現(xiàn)在的“大煩惱”，業(yè)主們向鄧楠等人道出了緣由。

原來(lái)，該案并非普通的拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛，而是開發(fā)商在銷售房屋時(shí)曾口頭承諾贈(zèng)送業(yè)主5年的物業(yè)費(fèi)，但因資金鏈斷裂并未實(shí)際履行，導(dǎo)致這69戶業(yè)主成了拖欠物業(yè)費(fèi)的被告。

考慮到該案涉及多方利益，化解糾紛還得抓住“牛鼻子”，于是鄧楠聯(lián)系開發(fā)商，嘗試尋找突破口，但開發(fā)商一再表示資金確實(shí)困難，沒(méi)辦法支付也不愿意進(jìn)行商議，該案一度陷入困境。

為緩解業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，清城法院聯(lián)合區(qū)住建局、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開物業(yè)糾紛調(diào)解工作座談會(huì)，召集了11家物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人參加，就解決物業(yè)糾紛、開展調(diào)解工作的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入溝通交流，最終共同作出暫緩處理該批案件、物業(yè)公司暫緩向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的決定。

今年5月，國(guó)家接連發(fā)布多條房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策，眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目重啟。鄧楠覺(jué)得，解決的時(shí)機(jī)來(lái)了，遂重啟該批案件的處理。

鄧楠向開發(fā)商講事實(shí)擺依據(jù)，并從法律角度指出開發(fā)商應(yīng)遵守誠(chéng)信原則。經(jīng)過(guò)多次與開發(fā)商及物業(yè)公司的溝通以及用情說(shuō)理、用心釋法，最終在住建部門的協(xié)調(diào)下，開發(fā)商與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，1000多萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商以現(xiàn)金和商品房抵扣的方式兌現(xiàn)給物業(yè)公司，成功兌現(xiàn)“贈(zèng)送5年物業(yè)費(fèi)”的承諾，案件得以圓滿解決。

為避免類似糾紛的產(chǎn)生，清城法院向住建部門發(fā)出加強(qiáng)規(guī)范性引導(dǎo)、監(jiān)督檢查、宣傳教育等司法建議，要求開發(fā)商、房產(chǎn)銷售等在售樓時(shí)應(yīng)就贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的金額、項(xiàng)目、期限、方式等內(nèi)容進(jìn)行書面約定，加強(qiáng)對(duì)贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)行為的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、開發(fā)商、房產(chǎn)銷售等的宣傳教育，引導(dǎo)各方自覺(jué)遵紀(jì)守法。

住建部門收到建議后高度重視，復(fù)函提出會(huì)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立專項(xiàng)工作小組，高效推進(jìn)物業(yè)糾紛化解工作。同時(shí)要求全區(qū)物業(yè)公司針對(duì)開發(fā)商承諾應(yīng)贈(zèng)未贈(zèng)物業(yè)費(fèi)等情況進(jìn)行自查并形成工作臺(tái)賬，積極與開發(fā)商溝通，妥善解決相關(guān)問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

此外，清城法院還與清城區(qū)住建局共同發(fā)文，向全區(qū)物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)糾紛調(diào)解工作的通知》，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)調(diào)解組織的建設(shè)，全面梳理物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題和群眾投訴的焦點(diǎn)問(wèn)題，制定、完善相關(guān)管理制度，落實(shí)查擺問(wèn)題清單及整改方案，從源頭上減少各類物業(yè)糾紛的發(fā)生。

近年來(lái)，清城法院堅(jiān)持把非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面，通過(guò)示范案例、司法建議、府院聯(lián)動(dòng)等措施，促進(jìn)行業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)性化解。物業(yè)糾紛訴源治理調(diào)解中心自2023年9月成立以來(lái)，共受理物業(yè)糾紛案2981件，調(diào)解成功率近50%。