2003年，中國地產(chǎn)行業(yè)浪潮奔涌，法律專業(yè)的劉廷彥畢業(yè)后投身其中。他先后任職于江西南昌某中國百強地產(chǎn)企業(yè)和廣東深圳某知名建筑地產(chǎn)企業(yè)，逐步晉升至企業(yè)高管。在企業(yè)的工作經(jīng)歷，讓他積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，更在法律思維中融入了商業(yè)邏輯與行業(yè)視角。

劉廷彥 北京大成（深圳）律師事務(wù)所合伙人

如今，作為北京大成（深圳）律師事務(wù)所合伙人，該所房地產(chǎn)建設(shè)工程與能源專業(yè)聯(lián)合負(fù)責(zé)人及工程與基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)負(fù)責(zé)人，劉廷彥已在地產(chǎn)與建工領(lǐng)域深耕二十二載，親歷了行業(yè)從“增量擴張”到“存量運營”的周期蛻變。

他說，“在地產(chǎn)黃金時代，城市更新熱潮中，每一塊土地都暗藏博弈，法律人必須讀懂資本背后的邏輯。當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下行通道，破產(chǎn)重組潮涌現(xiàn)，法律服務(wù)需從危機應(yīng)對轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略協(xié)同，以多維視角重構(gòu)全鏈條價值體系”。

從初入職場的法務(wù)專員，到運籌帷幄的企業(yè)高管，再到深耕爭議解決的資深律師，從專注法律條文的執(zhí)行者，到深諳商業(yè)博弈的決策者，再到構(gòu)建價值閉環(huán)的賦能者，劉廷彥始終在法律、商業(yè)與行業(yè)三者中尋找平衡，“法律是規(guī)則，商業(yè)是生存，行業(yè)是戰(zhàn)場。”

房地產(chǎn)建工案件有“三高”

在房地產(chǎn)建筑工程領(lǐng)域浸潤多年的劉廷彥，對經(jīng)手案件有著深刻洞察。他將這類案件的特征歸納為“三高”：高標(biāo)的額、高專業(yè)性、高關(guān)聯(lián)性。其中，“高標(biāo)的額”是該領(lǐng)域案件最直觀的屬性，無論是訴訟還是非訴，動輒涉及巨額資金。

劉廷彥團(tuán)隊代理的案件中，單案標(biāo)的額常以千萬元起步，甚至突破十億元大關(guān)。他曾參與某城市更新項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案，涉案金額高達(dá)62.94億元；在粵西一起房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛仲裁案中，本請求與反請求的標(biāo)的額超過2.25億元，涉及的合作開發(fā)權(quán)益價值近8億元。非訴領(lǐng)域同樣如此，深圳某企業(yè)涉及銀行、信托的15.5億元債務(wù)重組項目，以及其團(tuán)隊代理的幾家地產(chǎn)公司涉及金額超21.8億元的債務(wù)重組業(yè)務(wù)。

在他看來，房地產(chǎn)建筑工程類案件的“高專業(yè)性”，源自其超乎尋常的復(fù)雜性。建工領(lǐng)域的法律糾紛，往往交織著盤根錯節(jié)的法律關(guān)系。從開發(fā)商、總包、分包、材料及設(shè)備商到建筑工人，至少五方主體深度嵌入，還有設(shè)計、監(jiān)理、造價、工程咨詢等單位參與其中，若涉及投融資環(huán)節(jié)，基金、信托、保理等金融機構(gòu)也會被納入。一旦出現(xiàn)掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包甚至多層轉(zhuǎn)包等情形，相關(guān)方數(shù)量會大大增加，從個位數(shù)增至十幾個；若再疊加考慮不同設(shè)備租賃、材料采購、專業(yè)分包、勞務(wù)分包等問題，一個建設(shè)項目牽涉主體甚至可達(dá)上百，爭議風(fēng)險及復(fù)雜度可能隨之增加。

這種復(fù)雜性在具體案件中顯露無遺。劉廷彥團(tuán)隊曾代理云南玉溪一起建設(shè)工程合同糾紛，該案囊括11個主體，未完工工程造價確定、建筑工程優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保責(zé)任、債務(wù)加入、股東出資補充清償、公司人格否認(rèn)等法律關(guān)系層層嵌套，宛如一團(tuán)亟待拆解的亂麻。更棘手的是，行民交叉、刑民交叉甚至行刑民三類關(guān)系常在此類案件中重疊。劉廷彥團(tuán)隊代理的某重大虛假訴訟工程款糾紛案，案涉工程款債權(quán)6640萬元，該案除涉及到幫助當(dāng)事人以獨立請求權(quán)第三人身份加入到案件取得對原告訴請的全面民事訴訟駁回外，還涉及到在法院不愿移送犯罪線索時的刑事控告成功受理；又如湖南企業(yè)100強的某建工企業(yè)作為被告的造價服務(wù)費糾紛案中，原告投訴該企業(yè)非法轉(zhuǎn)包、違法分包行政處罰風(fēng)險的應(yīng)對。

繁復(fù)的資料、復(fù)雜的法律關(guān)系直接導(dǎo)致程序鏈條冗長。建設(shè)工程周期漫長，短則數(shù)月，長則數(shù)年，施工日志、變更簽證、往來函件等證據(jù)材料堆積如山，有時僅合同文本就可能厚達(dá)數(shù)百頁，加之人員頻繁流動讓工程資料管理、證據(jù)固定收集雪上加霜，關(guān)鍵證據(jù)材料損毀、遺失時有發(fā)生。一旦發(fā)生訴訟，案件常需歷經(jīng)一審、二審、執(zhí)行、再審甚至發(fā)回重審或抗訴、案外人執(zhí)行異議之訴、申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴、追加變更被執(zhí)行人異議之訴、執(zhí)行分配方案異議之訴等多個程序，其中又普遍涉及證據(jù)保全、財產(chǎn)保全、多種司法鑒定、追加當(dāng)事人、執(zhí)行異議、案外人異議等多個環(huán)節(jié)，連資深法官都感嘆建工案件審理難度大、周期長、專業(yè)性強，“是最難啃的骨頭之一?！?/p>

劉廷彥對此深有感觸：“記得有一次開庭，我們團(tuán)隊拖著兩個大行李箱的材料去法庭。因為材料太重，箱子都被壓壞了?！比欢@還只是冰山一角。他介紹，當(dāng)時，僅施工日志和監(jiān)理日志就有幾千頁，逐字研讀好幾遍才能在某個不起眼的文件里找到突破口。

鑒定程序的介入，進(jìn)一步加劇了案件處理的難度。即便標(biāo)的額不大的糾紛，也可能涉及造價、質(zhì)量、工期、停窩工損失、預(yù)期可得利益損失、事故原因、災(zāi)損等多項專業(yè)鑒定。劉廷彥曾代理某知名企業(yè)的施工合同糾紛，標(biāo)的額雖不大，卻先后啟動4項鑒定，足見此類案件對專業(yè)分析與精準(zhǔn)判斷的高要求。

房地產(chǎn)建筑工程類案件的復(fù)雜性，更體現(xiàn)在法律適用的多元交織。這類案件不僅需精準(zhǔn)援引建筑法、合同法，更常涉及票據(jù)法、擔(dān)保法、公司法等多部門法的綜合運用；若遇企業(yè)破產(chǎn)，法律適用將進(jìn)一步復(fù)雜化?！巴话讣嬖诙喾N法律關(guān)系，對應(yīng)不同解決路徑。如何在錯綜復(fù)雜的法律條文與事實細(xì)節(jié)中，找到最優(yōu)解，不僅考驗律師對法律體系的深度理解，更要求其具備對行業(yè)的透徹認(rèn)知?！?/p>

而“高關(guān)聯(lián)性”特征，則讓此類案件的處理難度呈指數(shù)級攀升，往往牽一發(fā)而動全身：如爛尾工程除引發(fā)工程款爭議外，常衍生出商品房銷售糾紛、票據(jù)追索、設(shè)備租賃欠款；實際施工人權(quán)益維護(hù)常與民間借貸、債務(wù)加入等問題相互交織；甚至，股東出資加速到期、公司人格否認(rèn)等公司法問題也會隨之浮出水面。

“這些環(huán)環(huán)相扣的法律關(guān)系，極易觸發(fā)連鎖反應(yīng)，動輒引發(fā)十幾起甚至數(shù)十起關(guān)聯(lián)訴訟。”劉廷彥比喻，就如同投入湖面的石子，激起層層漣漪，稍有不慎，便會陷入法律爭議的漩渦。

從“法律+商業(yè)+行業(yè)”破局

“破解房地產(chǎn)建筑工程類案件，核心在于法律、商業(yè)與行業(yè)視角的深度融合以及全局性思維的運用?！眲⑼⑦@一理念具象化為五個緊密相連的實戰(zhàn)步驟。

第一步是完整準(zhǔn)確地厘清法律關(guān)系。“這絕非單純的法條梳理，而是要求律師深入剖析爭議背后的商業(yè)模式，以敏銳的法律嗅覺拆解盤根錯節(jié)的法律關(guān)系。只有穿透交易表象，才能為后續(xù)工作筑牢根基?！钡诙绞窃诶迩宸申P(guān)系的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)客戶訴求為出發(fā)點，全面檢索請求權(quán)，找到可能實現(xiàn)客戶訴求的全部法律路徑。第三步是基于已梳理的法律路徑，結(jié)合案件證據(jù)材料、現(xiàn)行法律規(guī)定與司法實踐慣例，對每條路徑進(jìn)行分析和判斷，預(yù)測它可能涉及的爭議焦點。第四步也是劉廷彥認(rèn)為最重要的一步，就是法律路徑的最終選擇，需要將行業(yè)運作邏輯與客戶商業(yè)目標(biāo)深度融合，在合規(guī)框架內(nèi)實現(xiàn)客戶利益最大化。最后一步則是方案的高效落地執(zhí)行。

在代理某大型建筑企業(yè)與知名上市公司的建筑工程施工合同糾紛案時，劉廷彥團(tuán)隊的專業(yè)能力與破局智慧展現(xiàn)出卓越的實戰(zhàn)能力。

此前，該企業(yè)自行起訴，卻因管轄權(quán)爭議等因素陷入僵局，最終無奈撤訴。接手案件后，憑借對建工行業(yè)的深刻理解，劉廷彥團(tuán)隊迅速梳理出案件困局：大部分工程款尚未到約定支付期限，而被告公司深陷多起執(zhí)行案件，償債能力岌岌可危。

更棘手的是，案件存在兩大關(guān)鍵風(fēng)險點：建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行權(quán)期限即將屆滿，且在建工程已轉(zhuǎn)讓給某基金公司。而當(dāng)時司法實踐對在建工程轉(zhuǎn)讓后優(yōu)先受償權(quán)的追及效力尚無統(tǒng)一認(rèn)定，部分觀點認(rèn)為該權(quán)利難以追及。

面對錯綜復(fù)雜的局面，劉廷彥團(tuán)隊提出了解決方案：一方面，運用工程款債權(quán)加速到期規(guī)則，并通過發(fā)函方式及時主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)，避免因訴訟程序耗時過長錯失行權(quán)時機；另一方面，突破常規(guī)認(rèn)知，基于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)追及力，將基金公司列為共同被告，以此施壓，并有利于實現(xiàn)有效財產(chǎn)保全。這一策略精準(zhǔn)把握了各方博弈的關(guān)鍵點。

最終，憑借周密的訴訟策略與出色的談判技巧，劉廷彥團(tuán)隊成功促成上市公司、基金公司與客戶三方和解，為客戶追回工程款逾1.05億元，將原本看似無解的困局扭轉(zhuǎn)。

去年，一家知名建工企業(yè)陷入一場標(biāo)的額3500多萬元的訴訟困局。該案棘手之處在于，施工過程中風(fēng)險管控缺位，致使總包方，即該建工企業(yè)與分包方簽訂了多份“陷阱協(xié)議”。這些補充協(xié)議固化造價條款，暗藏對總包方極為不利的漏洞。分包方提起訴訟，將這些協(xié)議作為“殺手锏”呈交法庭，總包方此前多次主動協(xié)商無果，財產(chǎn)還遭對方足額保全，一時間陷入進(jìn)退維谷的境地。

劉廷彥團(tuán)隊介入后，與建工企業(yè)項目部工作人員進(jìn)行了兩次深入溝通，從海量材料中鎖定了關(guān)鍵突破口——關(guān)于“臨時甩項”的往來函件。在工程領(lǐng)域，“甩項”是指部分工程暫緩施工、其余部分先行驗收的特殊操作。正是這些曾被總包方忽視的文件，成為扭轉(zhuǎn)乾坤的關(guān)鍵。

“這些函件足以證明，因分包方擅自停工等違約行為，工程至今未完成合同約定內(nèi)容，也未按約定提交竣工結(jié)算資料?！眲⑼┲赋觥F(tuán)隊據(jù)此提出有力抗辯：“涉案工程至今未完工，工程未能結(jié)算的責(zé)任在于分包方，且總包方已足額支付現(xiàn)階段工程款，不存在欠款事實。”同時，團(tuán)隊果斷發(fā)起反訴，要求對方償付逾期竣工違約金，以攻為守，以訴促談。

最終，這套“攻防結(jié)合”的策略迫使分包方主動求和，將工程造價回歸客觀實際，更使建工企業(yè)在原本被動的局面下逆風(fēng)翻盤，實現(xiàn)了糾紛的圓滿化解。

“值得注意的是，時間成本直接關(guān)乎項目存亡?！眲⑼┛偨Y(jié)，“房地產(chǎn)、建工領(lǐng)域的糾紛處理，必須精準(zhǔn)捕捉時機，以最快速度化解矛盾，避免因久訴不決拖垮整個項目。”

同樣是在去年，劉廷彥團(tuán)隊接手了廣州一起棘手的分包單位強制撤場非訴案件。彼時，分包方與分承包方因造價爭議激烈對峙，工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后，施工現(xiàn)場安全隱患叢生，矛盾已激化至不可調(diào)和的地步。更棘手的是，分承包方拒不退場，試圖“盤踞工地”迫使發(fā)包方與承包方施壓分包方超比例支付工程款。

此前，分包方考慮沿用傳統(tǒng)法律思路，試圖通過起訴解除分包合同，強制要求退場，但這一方案存在缺陷。“此類案件審理周期動輒兩三年，必然導(dǎo)致項目停滯?！眲⑼┍硎?，“當(dāng)時安全監(jiān)管部門已責(zé)令項目停工整改，這個間隙正是解決問題的黃金窗口?！眻F(tuán)隊迅速制定策略，通過公證程序?qū)Ψ殖邪揭淹瓿傻墓こ态F(xiàn)狀進(jìn)行證據(jù)保全，并從項目利益最大化角度出發(fā)成功爭取到建設(shè)單位、總包單位的支持與配合，既固定事實，又巧妙利用停工空檔，在不依賴漫長訴訟的情況下，僅用10天便實現(xiàn)了對分承包單位快速清場。事后，雖確如預(yù)判發(fā)生了工程款訴訟，但已無法對項目本身進(jìn)度造成任何實質(zhì)性影響。

立足規(guī)則解決客戶痛點

近年來，房地產(chǎn)與建工行業(yè)的市場環(huán)境變化顯著，企業(yè)客戶在法律服務(wù)需求上呈現(xiàn)新特點：付費的敏感度顯著提升，而支付能力卻有所下降。劉廷彥介紹，以往這些企業(yè)普遍委托外部律師處理案件，如今，部分企業(yè)選擇由內(nèi)部法務(wù)團(tuán)隊承接。然而，中小企業(yè)法務(wù)人員在處理復(fù)雜案件時，往往受限于單一思維模式，難以跳出固有框架尋找破局點，尤其在類案研究與復(fù)雜問題分析上存在明顯短板。

如今是行業(yè)深度調(diào)整期，房地產(chǎn)與建筑企業(yè)破產(chǎn)壓力攀升。劉廷彥說：“我們服務(wù)的這些建筑工程領(lǐng)域的企業(yè)，常因認(rèn)知局限陷入被動。他們雖然對工程業(yè)務(wù)駕輕就熟，但對破產(chǎn)規(guī)則缺乏系統(tǒng)了解，當(dāng)建工爭議與破產(chǎn)程序交叉時，很難全面把握問題本質(zhì)。”

劉廷彥舉例說，“例如，部分債權(quán)人基于工程領(lǐng)域經(jīng)驗參與表決，卻忽視了工程款債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬性，誤將其等同或混同于普通債權(quán)表決，導(dǎo)致優(yōu)先受償權(quán)喪失。這種決策失誤可能使清償比例從潛在的全額或高比例兌現(xiàn)驟降至個位數(shù)比例，對企業(yè)資金鏈造成致命打擊”。其團(tuán)隊服務(wù)的某建筑企業(yè)在廣東地區(qū)某個破產(chǎn)和解專項就曾面臨此類重大風(fēng)險，僅其一家的債權(quán)就高達(dá)3.1億多元，其中工程款優(yōu)先債權(quán)就超過2.76億元，如行權(quán)方式不當(dāng)，后果不堪設(shè)想。

破產(chǎn)程序有一個特別之處。劉廷彥稱，根據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定，債權(quán)人若想通過訴訟主張權(quán)利，必須嚴(yán)格遵循法定流程，在規(guī)定時限內(nèi)完成特定前置程序，如及時提出債權(quán)異議。一旦跳過這一環(huán)節(jié)直接起訴，不僅訴訟請求難以得到支持，還可能因程序瑕疵喪失勝訴機會。此外，錯過債權(quán)申報期限雖仍可補救，但由此產(chǎn)生的額外成本將由債權(quán)人自行承擔(dān)，這些規(guī)則對專業(yè)知識不足的企業(yè)而言，無疑是隱藏的“雷區(qū)”。

不同類型的債權(quán)，在破產(chǎn)程序中面臨的問題各不相同。而建設(shè)工程領(lǐng)域的債權(quán)則容易在工程款優(yōu)先受償權(quán)認(rèn)定、虛假訴訟識別等環(huán)節(jié)陷入爭議。但傳統(tǒng)破產(chǎn)領(lǐng)域的法律服務(wù)，很多時候存在“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的弊端。劉廷彥介紹，過往服務(wù)常聚焦單一環(huán)節(jié)，如債權(quán)申報或破產(chǎn)重整談判，難以解決客戶的系統(tǒng)性需求，成為客戶很大的痛點。

針對建工爭議與破產(chǎn)程序交叉的復(fù)雜需求，劉廷彥團(tuán)隊專門針對債權(quán)人推出了破產(chǎn)程序下涉建設(shè)工程債權(quán)全流程的法律輔導(dǎo)及服務(wù)產(chǎn)品，覆蓋該領(lǐng)域的破產(chǎn)全生命周期：從破產(chǎn)程序啟動前的風(fēng)險預(yù)警與盡職調(diào)查，到程序中的工程款優(yōu)先權(quán)確認(rèn)、債權(quán)人委員會協(xié)調(diào)、虛假訴訟防范，再到程序終結(jié)后的追加分配，細(xì)分為34項服務(wù)節(jié)點，通過全鏈條、多維度的專業(yè)支持，為建設(shè)工程領(lǐng)域債權(quán)人構(gòu)建起權(quán)益保護(hù)的屏障。

在破產(chǎn)程序的三角關(guān)系中，債務(wù)人、債權(quán)人和管理人各自扮演不同角色。劉廷彥團(tuán)隊站在債權(quán)人立場，剖析各方利益關(guān)系，把握法律規(guī)則與程序細(xì)節(jié)。這種差異化服務(wù)模式，既保障了債權(quán)人在談判中的話語權(quán)，又為其爭取到最大化的權(quán)益空間。

在廣東某地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案中，劉廷彥律師團(tuán)隊為多名普通債權(quán)人客戶提供全流程服務(wù)，就通過在重整計劃草案討論表決中與管理人的力爭，為普通債權(quán)人爭取到近億元的追加分配額度，使得普通債權(quán)清償率最終可能提高近40個百分點，有效維護(hù)了債權(quán)人利益。