原標題：打開民法典 “典”亮新生活 | 居住權(quán)的設(shè)立

前言

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。

為引導大家了解民法典、尊崇民法典、遵守民法典，運用民法典維護群眾權(quán)益、化解糾紛矛盾。湖南人大網(wǎng)推出“打開民法典，“典”亮新生活”民法典宣傳系列報道，用法律記錄生活，用生活詮釋法律，帶您充分領(lǐng)略這部“社會生活的百科全書”的親民魅力。

衣食住行是老百姓最關(guān)心的問題，住有所居，民有所依是大家對美好生活的共同期盼。在實踐中，大家都知道買房需要到房管局辦理登記，房產(chǎn)證拿到手了才覺得房子是屬于自己的。那么，是不是房產(chǎn)證寫了誰的名字，房子就歸誰了？讓我們在下面這起返還房屋糾紛案中，一探究竟。

2015年12月，王某（化名）與中營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房合同，全款認購位于中營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于西市區(qū)的商品房。王某的兒子丁某亮（化名）和其妻馬某（化名）知道王某要買房的事情后，向王某提出先將房產(chǎn)證暫時登記在丁某亮和馬某名下，用這種方式提取兩人的住房公積金，待提取完公積金后將房子歸還給王某。

王某考慮到將來房子也是要留給兒子的，但自己年事已高，還有一個女兒丁某紅沒有子女，怕自己和女兒將來沒有安身之處，便和丁某亮說：“房子可以寫你的名字，但你要保證我和你姐姐可以永久住在這里?！倍∧沉梁推淦拮玉R某為了能夠?qū)⒐e金提取出來便答應了王某的要求，簽訂了王某是該房屋實際所有權(quán)人和丁某紅擁有此房永久居住權(quán)的書面協(xié)議，協(xié)議簽署后丁某亮和馬某借助王某的購房手續(xù)辦理了房產(chǎn)證登記。

2019年3月，丁某亮和馬某因感情不合，決定離婚，離婚協(xié)議中雙方約定，離婚后該房歸女方馬某所有。馬某離婚后，就想把房子賣出去，要求丁某紅和王某搬離該房屋，王某和丁某紅不同意。后馬某拿著房產(chǎn)證和離婚協(xié)議，將丁某紅和王某告上法庭，要求丁某紅和王某騰空房子并搬離該房屋。

法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，原則上來說，不動產(chǎn)的所有權(quán)依據(jù)不動產(chǎn)登記來確認和保護，除非有足夠的證據(jù)表明實際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的，可以認定該物權(quán)歸實際權(quán)利人所有。在本案中，丁某亮和馬某雖然是房產(chǎn)證上的登記人，但王某出具的購房合同和單據(jù)可以證明涉案房屋實際是由王某全款出資購買用于養(yǎng)老，王某才房屋的實際所有權(quán)人。其次，馬某和丁某亮共同簽訂了王某和丁某紅對該房子享有永久居住權(quán)的協(xié)議，協(xié)議中包括對購房事實的闡述，馬某明確知悉辦理房產(chǎn)證的內(nèi)情，現(xiàn)要求丁某紅和騰空并搬離房屋的訴求與法無據(jù)，不予支持。

從以上案例中可以看出，在《民法典》頒布之前，關(guān)于公民居住權(quán)的保護是在房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上進行的，若王某沒有和兒子簽訂協(xié)議對購買房子情況進行說明，那王某可能淪落至人到暮年卻無家可歸的境地。

為了實現(xiàn)住有所居，民有所依的愿景，新頒布的《民法典》的物權(quán)編設(shè)立了一項新的用益物權(quán)——居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立后，擁有房屋所有權(quán)不等于擁有居住房屋的權(quán)利，根據(jù)《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條的規(guī)定，居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，除當事人另有約定外，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起實施，新設(shè)立的居住權(quán)將更好的保障需長期租房者、需以房養(yǎng)老的老人等人群的利益。

法律問答

無子女的老趙（化名）在去世前為照顧自己的保姆李阿姨（化名）以合同的方式用自己的房子為李阿姨設(shè)立十年的居住權(quán)并已經(jīng)登記，該居住權(quán)設(shè)立是否有效？李阿姨有權(quán)將房子轉(zhuǎn)租出去嗎？

居住權(quán)設(shè)立有效。關(guān)于轉(zhuǎn)租要看當事人在合同當中是否有其相關(guān)的約定，否則不可轉(zhuǎn)租。

《民法典》第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

《民法典》第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

小劉（化名）發(fā)現(xiàn)，自己居住小區(qū)的外墻和電梯間被越來越多的廣告所占據(jù)，這些鋪天蓋地的廣告讓原本熟悉的環(huán)境漸漸變得陌生。他很好奇是誰許可了張貼廣告的行為？張貼廣告所得利潤又屬于誰？

張貼廣告應當由業(yè)主共同決定，所得利潤屬于業(yè)主共有。

《民法典》第二百七十八條278條規(guī)定：利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。（李杰豪 張敏純 李云霖）