原標(biāo)題：人大代表社區(qū)居民政府工作人員共同參加

“幸福圓桌會”共話群眾“急難愁盼”

法治日報記者　　朱寧寧

2月14日，江西南昌西湖區(qū)市場社區(qū)，一場“幸福圓桌會”如期舉行，全國人大代表、國浩律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人馮帆身處其中?；顒蝇F(xiàn)場，社區(qū)居民代表圍繞老舊小區(qū)改造紛紛發(fā)表意見建議，區(qū)政府相關(guān)部門工作人員也作了表態(tài)發(fā)言。

這是馮帆以全國人大代表的身份第二次參加“幸福圓桌會”座談?！靶腋A桌會”通過“群眾提議、社區(qū)吹哨、部門報到”的社區(qū)治理與服務(wù)創(chuàng)新模式，把居民關(guān)注的問題擺在桌面上，真正解決居民群眾的“急難愁盼”問題。今年全國人大會議期間，馮帆提交的關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的建議正是圍繞此次座談會話題提出的。

“這是用法治手段提升社區(qū)基層治理的成功嘗試，也是生動的全過程人民民主的基層實踐，可以切切實實地解決老百姓的困難?！痹隈T帆看來，社會治理是國家治理的重要方面，運用法治思維助力社區(qū)基層治理十分重要。

馮帆認(rèn)為，一方面，司法實踐中涉及業(yè)主行使共有權(quán)益的權(quán)利糾紛案件數(shù)量不斷上升，另一方面，在我國現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下，業(yè)主無法行使表決權(quán)、業(yè)主表決出現(xiàn)僵局的情況時有發(fā)生。此外，有關(guān)業(yè)主大會表決以及物業(yè)管理費用等涉及全體業(yè)主的共有權(quán)益也經(jīng)常引發(fā)糾紛。

在馮帆看來，這些問題的產(chǎn)生有很多跟《條例》已經(jīng)無法適應(yīng)實踐需求直接相關(guān)，尤其是民法典施行以后，部分規(guī)定與民法典存在矛盾，需要統(tǒng)一。

通過調(diào)研，馮帆認(rèn)為，《條例》存在諸多問題亟須修改。

——《條例》與民法典關(guān)于業(yè)主大會表決程序的規(guī)定有所不同。比如，《條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；民法典第二百七十八條則將參與表決的人數(shù)及面積占比提高為三分之二。又如，對于表決比例，《條例》表述均為“占總面積”與“占總?cè)藬?shù)”，而民法典為“參與表決專有部分面積”和“參與表決的人數(shù)”。

——《條例》沒有規(guī)定表決回避制度，由于現(xiàn)行法律法規(guī)對于業(yè)主大會表決的規(guī)則是以專有面積與參與表決人數(shù)作為計票基礎(chǔ)，在涉及占有專有面積較多的“大業(yè)主”關(guān)系的表決事項時，容易出現(xiàn)“專有面積達到表決要求，而人數(shù)達不到要求”的表決僵局，不利于對小業(yè)主的保護。

——《條例》對于實際未入住業(yè)主的物業(yè)費承擔(dān)問題，未有明確規(guī)定。實踐中，常有業(yè)主表示自己并未實際入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，因而拒付物業(yè)管理費，從而導(dǎo)致大量訴訟產(chǎn)生。

——實踐中一些房屋本身存在質(zhì)量問題，導(dǎo)致業(yè)主的入住體驗很不好而拒交物業(yè)管理費。

鑒于此，馮帆建議對照民法典，將《條例》中涉及業(yè)主大會表決程序的規(guī)定予以相應(yīng)修改，保持法律的統(tǒng)一性。

她同時建議，在《條例》第十二條第一款后增加一款，作為第二款，規(guī)定“表決事項涉及單個業(yè)主直接利害關(guān)系的，該業(yè)主應(yīng)回避此項表決”，并明確規(guī)定，“未實際入住業(yè)主可減免繳納物業(yè)管理費用，具體減免的額度由業(yè)主大會決定?！薄胺课莩霈F(xiàn)質(zhì)量問題且不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以先行維修，業(yè)主先行支付部分費用，全部費用由建設(shè)單位承擔(dān)?！?/p>